La méthode
Les 3 portes
Avant de dire oui, une banque se pose trois questions, toujours dans le même ordre. yattaaa te les pose avant elle, avec ses règles à elle. Un projet qui « passe » franchit les trois.
Porte 1
La banque suit-elle ?
C'est la seule porte qui bloque vraiment : sans prêt, le reste est théorique. Les banques françaises ne prêtent presque jamais au-delà de 35 % de tes revenus consacrés aux mensualités, assurance comprise — une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, que les banques appliquent presque toujours.
Deux règles que la plupart des simulateurs oublient, et que yattaaa applique : la banque ne compte que 70 % de tes futurs loyers (marge pour les mois vides et les impayés), et elle les compte en location classique, jamais en courte durée — même si tu vises Airbnb.
Porte 2
Les loyers couvrent-ils la dette ?
Une fois les charges payées (plateforme, ménage, assurance, entretien, vacance), est-ce que ce que rapportent les logements suffit à payer la mensualité ? Au-dessus de 1, le bien se paie tout seul. En dessous, tu complètes chaque mois de ta poche. Les banquiers appellent ça le DSCR ; tu n'as pas besoin du mot pour lire la réponse.
Porte 3
Te reste-t-il du cash chaque mois ?
Ce qui reste sur ton compte à la fin du mois, crédit et charges payés, une fois les travaux finis et tous les logements loués. Positif, le bien te finance. Négatif, il te coûte — ce peut être un choix assumé, mais jamais une surprise après signature.
D'où viennent les chiffres
- Mesuré : le loyer de ta ville
- Loyers d'annonce réels par commune, publiés par le ministère du Logement (« Carte des loyers », édition 2025, données ouvertes), pour un appartement de 1 ou 2 pièces. On retire 10 % de charges pour obtenir le loyer hors charges que la banque retient.
- Déduit : le prix par nuit et le remplissage
- Il n'existe pas de source publique fiable pour la courte durée. Le prix par nuit est déduit du loyer au m² de ta ville, le taux de remplissage de sa taille. Ce sont des ordres de grandeur prudents, dits comme tels, que tu corriges dans tes hypothèses.
- Calculé au barème : frais de notaire, prêt, différé
- Droits de mutation au taux de ton département, émoluments du notaire tranche par tranche, assurance emprunteur, différé pendant les travaux : le calcul est celui du barème officiel, pas un pourcentage forfaitaire.
- Volontairement pessimiste
- On part prudent : apport limité, occupation modérée, tous les prêts comptés dans ton endettement. C'est plus utile qu'un chiffre flatteur que la banque démentira.
- Le même calcul avant et après ton compte
- La simulation de la page d'accueil tourne sur le moteur complet, dans ton navigateur. Le compte ne change rien aux chiffres : il te permet de les garder et de les affiner.
Ce que yattaaa n'est pas
Ni banque, ni courtier, ni agence. On ne vend pas ton dossier, on ne te met en relation avec personne. Une simulation bancaire reste indispensable avant de signer : yattaaa te dit si ça vaut la peine d'y aller, et avec quels chiffres.
Quatre critères, trente secondes, aucun compte demandé.